Firmy chcú kvalitné logistické centrá, staršie odmietajú

Slovensko sa čoraz viac zapája do nadnárodných distribučných sietí. Zahraničné spoločnosti tu už dosahujú obraty, ktoré opodstatňujú investície do logistických centier. Odmietajú pritom staršie objekty, si vyžadujú kvalitu.
Ako vyplýva z analýzy J & T Global, zlom nastal v minulom roku. Kým v roku 2003 predstavovali nové priestory len šesť percent z celkovej plochy skladov v Bratislave a blízkom okolí, vlani to už bola pätina. Len za jeden rok tak pribudlo 17-tisíc štvorcových metrov, čo je takmer trojnásobok oproti predchádzajúcemu obdobiu.
Bežná prax
Logistická firma požiada developera, aby jej postavil logistické centrum na mieru a s vhodnou obslužnosťou. Spravidla na zelenej lúke a pri zjazde z diaľnice, aby sa dalo zabezpečiť plynulé zásobovanie. Developer všetko pripraví - od pozemkov, cez stavebné povolenie - až po kolaudáciu stavby. Potom centrum sám prenajíma, môže ho však predať aj investorovi. Taká je bežná prax vo svete.
Miesto, kde sa centrum vybuduje, sa presne vyráta. Podľa toho, koľko - napríklad obchodov - treba v určitom čase na vopred stanovenej trase obslúžiť. Skrátka, koľko tovaru pôjde dnu, von a kedy. Z váženého priemeru vyjde ideálny bod na umiestnenie objektu. No aj tak je vždy tam, kde je dobrý komunikačný prístup. Stačí sa pozrieť, koľko hál obklopuje diaľnicu do Prahy, pretože v Českej republike sa logistické firmy usídlili už dávnejšie.
Ceny prenájmov
Ponuka nových kvalitných priestorov viedla vlani k poklesu cien. Kým v roku 2003 sa v závislosti od polohy a ponúkaného štandardu pohybovala v rozpätí od päť do šesť eur mesačne za štvorcový meter, vlani klesli o jedno euro. Vzhľadom na rast ponuky v tomto roku možno očakávať rozpätie tri a pol až štyri eurá. No len v prípade veľkých prenájmov a na dostatočne dlhý čas. "V blízkej budúcnosti možno očakávať pokles pod hranicu tri a pol eura," konštatuje predseda Predstavenstva J & T Global Peter Korbačka.
Vzhľadom na stále iba mierny nárast ponuky je celková neobsadenosť veľmi nízka a dosahuje okolo štyroch až piatich percent. Voľné priestory sú len v nižších kategóriách B a C, kategória A je obsadená. Výnimkou je iba novopostavené logistické centrum v bratislavskej mestskej časti Rača, kde je zatiaľ obsadená len časť priestorov. Najväčší záujem majú firmy o prenájom skladov s rozlohou 100 až 400 m2.
Zvýšenie ponuky nových priestorov povedie podľa Korbačku ku skracovaniu dĺžky nájomných zmlúv na tri, maximálne päť rokov. Ceny stláča nadol aj výstavba tzv. špekulatívnych priestorov, kde nájomca nie je vopred známy. Pozitívny vývoj v tomto sektore nehnuteľností potrvá z hľadiska developerov ešte najbližšie dva - tri roky, potom dôjde k poklesu. Najmä preto, že investície sa začnú presúvať ďalej na východ Európy.
Tiež v okolí diaľnice
Logistické centrá sa nestavajú iba v Bratislave. Najlukratívnejší je diaľničný ťah Bratislava - Žilina. V poslednom období pribudlo najviac skladov pri Senci. Vlastné logistické centrum tu postavila aj maloobchodná sieť Billa. Iné maloobchodné reťazce dali prednosť vzdialenejším lokalitám. Kaufland a Carrefour blízkosti Ilavy, Lidl v Nemšovej a Tesco pri Beckove.
Pri diaľnici v blízkosti Trnavy sa začala vlani výstavba hál pre priemyselných zákazníkov a subdodávateľov budúcej automobilky PSA Peugeot Citroën. Tento projekt je najväčším logistickým parkom v rámci celého Slovenska. Nové projekty sa v tomto roku plánujú v Dubnici nad Váhom, Trenčíne, Nitre a v súvislosti s investíciou Hyundai/Kia aj v blízkosti Žiliny.
Ďalšou lokalitou výstavby nových priemyselných objektov je západný ťah diaľnice smerom na Brno. Už funguje DNV Logistic park pre Volkswagen Slovakia, ako aj priemyselné parky v Lozorne a Malackách. Stavajú sa väčšinou na kľúč, čiže pre vopred známeho nájomcu. Výstavba špekulatívnych logistických priestorov, kde nájomca nie je vopred známy, sa začala v rámci celého Slovenska po prvýkrát vlani pri Senci (Parkridge a UBM).

Logistická abeceda
Podobne ako administratívne priestory, aj logistické centrá majú svoje kategórie. Začlenenie má pôvod v breviári, ktorý pochádza z USA. Vychádza z nosnosti podlahy, rozponu a počtu stĺpov v hale, ako aj z požadovanej výšky. Napríklad top A kategória má výšku 10,5 metra, pretože police na ukladanie tovaru majú desať metrov. Osem metrov je teda málo, 12 zase veľa. Najmä preto, že na takú výšku už vysokozdvižné vozíky nedosiahnu. Nemalú úlohu v kategorizácii logistických centier zohráva, pochopiteľne, kvalita kúrenia, chladenia či spotreba energie. Do kategórie B a C patria staršie objekty. Môžu byť úplne prerobené, dokonca aj zateplené, no spravidla nikdy nevyhovuje výška haly a rozpon stĺpov. Aj keby bol prenájom veľmi lacný, náročné logistické firmy sa v nich neusídlia, pretože by sa im podstatne zvýšili prevádzkové náklady. Samostatnú kapitolu tvoria plechové sklady. Sú najlacnejšie, no záujem o ne majú len lokálne spoločnosti s menšími nárokmi.